Le nouveau dispositif d’investissement locatif est entré en vigueur depuis le 1er janvier 2013, et cela jusqu’au 31 décembre 2016. Il remplace le Scellier, qui sera définitivement supprimé ce 31 mars. Comme son prédécesseur, le Duflot permet de payer moins d’impôts et de préparer sa retraite. Le point en 6 questions / réponses.

1. Quel est le principe du dispositif ?

Il permet d’acquérir un bien immobilier neuf destiné à la location. Il donne droit à une réduction d’impôt de 18% sur 9 ans (soit 2% par an) pour un investissement de 300.000 euros maximum. Cette réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement de louer le logement pendant une durée minimale de 9 ans.

2. Quelles sont les zones concernées ?

Celles qui présentent un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs :

• Zone A Bis : Paris et quelques communes d'Ile de France.
• Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur, (bande littorale Hyères-Menton) et Genevois français.
• Zone B1 : agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques autres agglomérations (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d'Azur, les départements d'outre-mer et la Corse.
• Zone B2 : reste de la zone B, soit toutes les agglomérations de plus de 50.000 habitants, les autres zones frontalières et littorales se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande et la limite de l'Ile de France.

3. Quel plafond autorisé pour les loyers ?

Il dépend de la localisation et de la taille du logement. Compter 16,52 à 19,82 euros le m² en zone A bis, 12,27 à 14,72 euros en zone A et 9,88 à 11,86 euros en zone B1. Pendant six mois, la zone B2 est admise dans le dispositif, un tri des communes admises sera fait au-delà de cette phase d'essai.

4. Quels logements sont concernés ?

Sont concernés les logements neufs ou en cours d’achèvement répondant à des caractéristiques thermiques et à des performances énergétiques correspondant à la norme RT 2012 (ou au label BBC 2005 si le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013). La première location du logement doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l'achèvement des travaux ou l’acquisition.

5. Pour quels locataires ?

Les plafonds de ressources des locataires varient selon la localisation du logement et la composition du foyer : on démarre à 26.776 euros pour une personne seule dans un logement en zone B2, jusqu’à 114.315 euros pour une personne ou un couple ayant quatre personnes à charge en zone A bis (Paris et 68 communes proches). C'est le revenu fiscal de référence du locataire qui est pris en compte. A noter, le logement doit être loué à titre de la résidence principale du locataire et celui-ci ne doit ni être un ascendant, ni un descendant, ni un membre du foyer fiscal de l'investisseur.

6. Quel plafond pour l’avantage fiscal ?

La réduction d’impôt Duflot entre dans le plafond global des niches fiscales dont le maximum est de 10.000 euros par an et par foyer fiscal.

Article rédigé par les Agences ERA Immobilier (www.erafrance.com)

La fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) n'a pas attendu pour réagir à la réforme du Prêt à Taux Zéro (PTZ) dernièrement : ces derniers jugent que grosso modo c'est un pas en avant, mais un pas jugé assez timide encore.

Bien que la fédération reconnaisse le pas en avant effectué, elle craint néanmoins que cela ne soit pas encore suffisant pour permettre l'accession à la propriété, surtout pour les classes moyennes. Pour rappel, le PTZ est une aide aux ménages les plus modestes pour l'acquisition de logements neufs. Selon les promoteurs, les risques de voir plusieurs ménages modestes écartés de cette accession à la propriété même s’ils sont solvables sont bel et bien réels. En effet, les plafonds de ressources ont chuté de 17 % à 30 % par rapport à son prédécesseur.

Les promoteurs immobiliers redoutent que la commercialisation des logements éligibles ne puisse se faire avant l'année 2014, du fait que les labels de performance énergétique HPE et THPE ne sont toujours pas définis, alors qu'ils représentent une condition de la quotité maximale de prêt à taux zéro. Les coûts de construction se verront alors encore renchérir. De plus, la FPI souligne le fait que les ventes de logements neufs collectifs en 2012 ont sans doute été au niveau le plus bas depuis 1996. Des ventes estimées à 70000 unités, soit 30 % de moins qu'en 2011. Pour la fédération, c'est un signe de la chute des ventes destinées à la location, ainsi que la baisse considérable de la capacité d'accession à la propriété.

D'ailleurs, en parallèle à l'ancien dispositif Scellier, le nouveau système d'investissement locatif Duflot semble redonner confiance au syndicat des promoteurs-constructeurs, qui trouvent que ce dernier devrait, au grand soulagement des ménages, redéfinir les offres de logements intermédiaires en terme de loyers. Lors même que les loyers recommandés par la FPI étaient de 1 à 1,50 € le mètre carré plus chers en zone A et A bis, elle estime que le dispositif Duflot est à même de convaincre les investisseurs de la convenance de cet investissement. 

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